Défiscaliser dans l’immobilier ancien : dispositif Denormandie

Envie d’investir dans l’immobilier tout en participant à une opération de réhabilitation d’une zone ou d’un quartier ancien sinistré ? Le dispositif Denormandie, qui vous permet en outre de bénéficier d’une réduction d’impôts substantielle, peut être une excellente option.

Quelles sont les conditions pour bénéficier de dispositif Denormandie ?

Pour bénéficier des conditions particulièrement avantageuses de la loi Denormandie, le logement acheté, qui a ensuite vocation à être loué, doit se situer dans les communes suivantes :

• les communes situées dans une zone labellisée « cœur de ville »
• les communes qui ont passé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT)
• les communes ayant un important besoin de réhabilitation au niveau de l’habitat

Précisément, ce type d’investissement locatif doit être réalisé dans un logement ancien devant faire l’objet de travaux d’amélioration d’envergure ou bien dans un local dont la destination est transformée en usage d’habitation. Il est possible de consulter la liste des communes concernées par le dispositif Denormandie grâce au simulateur prévu à cet effet.

À l’heure où nous écrivons cet article, les opérations attenantes au dispositif Denormandie doivent avoir été réalisées entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2023.

Quels sont les travaux à réaliser pour ce type d’investissement locatif ?

Outre la localisation du bien en question, qui doit donc être situé dans un type de commune ou de quartier bien précis, les travaux induits par la réhabilitation du bien doivent représenter au minimum 25 % du montant de l’acquisition.

En dehors de ce ratio, la nature des travaux à réaliser doit concerner un des points suivants :

• la création d’une nouvelle surface habitable
• des travaux visant à améliorer la performance énergétique dudit logement, de l’ordre de 20 % a minima et de 30 % pour un logement individuel
• 2 types de travaux parmi lesquels l’isolation des combles, l’isolation des murs, l’isolation des fenêtres, le changement du dispositif d’eau chaude et le changement de chaudière

Investissement locatif Denormandie : quelle réduction d’impôts ?

Pour réaliser cet investissement locatif, l’acquisition en elle-même est soumise à des plafonds. Plafond au niveau du prix d’achat, limité à 300 000 €, ainsi que sur le prix au m² de surface habitable qui ne doit pas excéder 5500 €.

Le bien immobilier acquis dans le cadre du dispositif Denormandie doit donc être loué, et ce, 1 an au plus tard après l’achèvement des travaux. Le logement nécessite par ailleurs d’être loué pour une période de 6, 9 ou 12 ans, et des seuils de loyer ne peuvent être dépassés, charges non comprises.

La réduction d’impôts dont vous bénéficierez dépend de la durée d’engagement de location :

• si vous louez pour une période de 6 ans, la défiscalisation est équivalente à 12 % du prix du bien
• pour une période de 9 ans, elle correspond à 18 % de son prix
• enfin, pour une période de location s’élevant à 12 ans, vous pourrez escompter une réduction d’impôt égale à 21 % de son coût d’acquisition

Loi Denormandie : pour quel profil de locataire ?

Ce dispositif avantageux d’un point de vue fiscal est aussi vertueux sur plusieurs points : la perspective de réhabiliter de vieux quartiers afin de les faire vivre à nouveau et les exigences énergétiques requises pour accéder à ces avantages.

Cette loi répond aussi à un besoin  de logement dans des villes qui ne sont pas toujours accessibles par les ménages aux revenus modestes ou moyens. Ainsi, les futurs locataires des lieux ne doivent pas non plus dépasser un certain seuil de revenus, évalués en fonction de leur revenu fiscal de référence à n-1.