La SCPI : un autre type d’investissement immobilier

Une SCPI, ou société civile de placement immobilier, est un type d’investissement immobilier qui a le vent en poupe depuis près d’une dizaine d’années. Si les avantages sont en effet nombreux, il est bon d’en connaître les principaux rouages, de même que les risques associés pour diversifier comme il se doit vos placements.

Comment fonctionne une SCPI ?

Il existe 2 types de SCPI d’un point de vue juridique, donc 2 fonctionnements distincts :

• la SCPI dite à capital fixe où l’investisseur acquiert des parts, soit lors de l’émission de capital, soit quand il y a une augmentation de ce dernier ;
• la SCPI à capital variable, ici l’investisseur acquiert des parts ou cède ses parts acquises quand bon lui semble. En fonction du prix de marché du patrimoine de la SCPI, cette dernière déterminera leur prix. De ce fait, le vendeur n’a pas à chercher de repreneur, car c’est la SCPI qui s’en charge. Des frais seront alors appliqués.

Quel que soit leur fonctionnement juridique, que les SCPI soient à capital fixe ou variable, celles-ci opèrent principalement dans 2 secteurs : l’immobilier résidentiel et l’immobilier commercial (soit les bureaux, commerces et autres).

Le principe de rémunération pour le porteur de parts acquises au sein d’une SCPI est le suivant : une fois que des loyers ont été perçus ou bien que des plus-values ont été dégagées par la SCPI (si celle-ci vend une partie de son patrimoine), les détenteurs de parts perçoivent alors une partie de ces sommes au prorata de leur acquisition.

Les différents types de SCPI

Les différents types de sociétés civiles de placement immobilier se distinguent également par leurs zones géographiques d’investissement (international, Europe, France, régions…), la typologie des biens qu’elles acquièrent et leur régime fiscal.

On retrouve ici 2 grandes familles de SCPI :

• les SCPI de rendement : elles sont particulièrement adaptées aux investisseurs en quête d’un complément de revenus, car ce type de SCPI leur redistribue les loyers à une fréquence régulière. Les biens qui constituent l’essentiel du patrimoine de ces SCPI concernent les immeubles d’entreprise et, dans une proportion moindre, les résidences de services (Ehpad, résidences étudiantes ou seniors, etc.) ;
• les SCPI de défiscalisation : leur patrimoine est ici composé d’immobilier d’habitation neuf ou réhabilité, et ce, afin de bénéficier des différents dispositifs de défiscalisation (à l’instar du Pinel, par exemple).

Pour être exhaustif, il existe aussi une troisième famille appelée SCPI de valorisation, qui s’adresse essentiellement aux investisseurs fortunés et lourdement fiscalisés. Ici, les gains des détenteurs de parts sont accumulés dans l’optique de valoriser leur prix et font l’objet d’une distribution en décalé.

Quelles sont les missions d’une SCPI ?

Investir dans une SCPI décharge le porteur de parts de nombre de contraintes liées à l’acquisition de biens immobiliers plus « traditionnels », comme l’achat d’un appartement destiné à la location (investissement locatif).

Les missions menées par la SCPI concernent ainsi :

• l’acquisition du patrimoine immobilier
• la recherche des locataires
• l’état des lieux des différents biens acquis
• l’acquittement des charges
• les travaux à réaliser le cas échéant
• la récupération des loyers

La SCPI gère en effet de bout en bout ces différents aspects sans faire intervenir ses épargnants.

SCPI : avantages et inconvénients

Le principal avantage des SCPI concerne la diversification de vos placements. En effet, en investissant dans ce type de société, vous placez votre argent dans des projets immobiliers très divers. De plus, s’agissant d’un investissement collectif, tous les risques inhérents sont mutualisés, donc amoindris.

Pour ce qui est des inconvénients, on peut dire qu’il n’y a pas de garantie en dépit des forces certaines de ce type d’investissement. Le rendement et le capital d’une SCPI restent en effet tributaires du marché de l’immobilier. Le montant des dividendes perçus ne peut donc être anticipé à l’avance.

Enfin, ce type de placement engendre des coûts, qu’il s’agisse de frais d’entrée ou de frais de gestion.

Il convient ainsi de faire preuve d’un minimum de prudence, mais ce type d’investissement reste actuellement un placement stable si l’on est bien conseillé en amont.