Obtenir un crédit immobilier : des difficultés accrues ?
Les conditions d’octroi de crédits immobiliers ont été durcies, tant du côté des instances dites officielles (le HCSF), que du côté des établissements bancaires et autres établissements de crédits. Éclairage sur ces nouvelles conditions.
Les directives officielles du HCSF concernant les conditions d’attribution d’un crédit immobilier
Ce ne sont plus des recommandations relatives aux conditions d’obtention d’un crédit immobilier, mais bien des directives officielles qui ont été rendues le 29 septembre 2021 par le HCSF (soit le Haut Conseil de stabilité financière).
Précisément, le HCSF est une entité dépendante du ministère de l’Économie et de la Banque de France. Cette instance étatique est notamment chargée de la surveillance de l’ensemble du système financier. Elle a ainsi rendu publiques les conditions d’accès au prêt immobilier, qui est bien souvent le sésame pour tout individu ou ménage souhaitant acquérir un bien immobilier. Deux changements majeurs sont ainsi intervenus :
- la durée maximale d’endettement a été limitée à 25 ans pour le remboursement d’un emprunt immobilier. Ce délai est porté à 27 ans pour ceux qui ont une entrée de jouissance du bien décalée par rapport à l’octroi dudit crédit. Ce dernier cas de figure concerne en fait essentiellement les achats sur plan (VEFA, ou vente en l’état futur achèvement) ainsi que d’éventuels travaux nécessaires avant de pouvoir entrer dans les lieux (sous conditions). Les acquéreurs concernés pourront ainsi différer de deux ans le remboursement du crédit immobilier souscrit,
- la capacité d’endettement est limitée à 35 % maximum (incluant l’assurance de prêt). Il s’agit du ratio entre les revenus annuels du ménage souscripteur et ses charges annuelles d’emprunt. Il inclut le prêt immobilier et l’assurance de prêt qui l’accompagne, de même que toute forme d’emprunt en cours (prêts à la consommation, crédit travaux, etc.).
Par ces directives, qui ne sont plus de simples préconisations, mais bien des règles à appliquer sous peine de sanctions à l’égard des établissements prêteurs, le HCSF souhaite en effet éviter le risque de surendettement encouru par moult ménages. La conjoncture a en effet malheureusement conduit certains acquéreurs à se surendetter, d’où de nombreux écueils que cette instance régularisatrice désire enrayer.
Les établissements prêteurs : toujours à la recherche du « bon profil » emprunteur
Soucieuses d’être remboursées, les banques ont elles aussi durci leurs conditions d’accès aux crédits immobiliers qu’elles proposent. Si la recherche du bon profil emprunteur était déjà une réalité, les diverses conjonctures ont en effet amené les établissements bancaires et autres organismes de crédits à élever leur niveau d’exigence. Ainsi, quel que soit l’établissement, le profil idéal du souscripteur est le suivant :
- Travailler en CDI
- Disposer d’un compte courant sans découvert
- Avoir une épargne de précaution suffisante
- Justifier d’un apport équivalent à 10 % du montant total du bien immobilier, visant à couvrir a minima les frais de notaire
Sur la question de l’apport, la règle des 10 % minimum est immuable. Mais on constate dans les faits qu’un apport de 20 % tend à rassurer les établissements prêteurs. De même, avoir une relation suivie avec sa banque permet de renforcer le capital confiance, ce qui est un argument supplémentaire.
Enfin, ces conditions d’octroi et le « bon profil » attenant s’entendent pour l’acquisition d’une résidence principale. Les investissements locatifs, soient les biens immobiliers acquis dans le but de louer à un tiers, requièrent des conditions moins strictes. Le montant de l’apport peut ainsi être moindre, si par ailleurs le souscripteur offre des garanties suffisantes à l’établissement bancaire. Il peut même dans certains cas être inexistant, ou presque, si le profil de l’acquéreur est particulièrement séduisant et que ce dernier dispose de revenus mensuels suffisants.
